ทำไมต้องตรวจโฉนดที่ดินมาหาเหตุผลกันดีกว่า

ที่ผ่านมาอาจได้ยินข่าวหลอกขายที่ดินมามาก ซึ่งเป็นข่าวร้ายที่คลุกคลีกับการซื้อขายที่ดินมาหลายยุคหลายสมัย ดังนั้น คุณจึงต้องระมัดระวังเสมอเมื่อคิดจะซื้อบ้านหรือที่ดินจากใครสักคน และไม่ว่าคุณจะรู้จักผู้ขายมาก่อนหรือไม่ การตรวจสอบโฉนดที่ดินเป็นสิ่งที่ควรทำทุกครั้งก่อนตัดสินใจซื้อหรือขาย มิฉะนั้นคุณอาจเสียใจภายหลัง หากที่ดินที่คุณซื้อไม่ใช่ของจริง หรือเสียเงินแต่ครอบครองที่ดินนั้นไม่ได้

เหตุผลที่ต้องตรวจสอบโฉนดที่ดิน

• โฉนดที่ดินปลอมหรือไม่

การตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินเป็นของจริงหรือของปลอมเป็นเรื่องแรกที่ผู้ซื้อต้องรีบตกลงก่อนตกลงซื้อ เพราะปัจจุบันการปลอมแปลงเอกสารที่ดินมักทำได้แนบเนียน รวมทั้งขีดฆ่าแก้ไขข้อความที่มีลายมือชื่อเจ้าหน้าที่โดยที่ไม่อาจทราบได้ว่าเป็นของปลอม ดังนั้นการอ่านโฉนดด้วยตาเปล่าจึงไม่มีประโยชน์ ผู้ซื้อควรขอสำเนาโฉนดที่ดินหรือเลขที่โฉนดที่ดินจากผู้ขาย แล้วตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนว่าถูกหลอกขายโฉนดเหมือนที่เป็นข่าวบ่อยๆ หรือไม่

• แอบอ้างขายโฉนดที่ดินจริง

แม้ว่าโฉนดจะเป็นของจริง แต่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของที่แท้จริง และขโมยโฉนดที่ดินนี้ไปขายหรือนำที่ดินหลุดจำนองไปขายโดยที่เจ้าของที่แท้จริงไม่รู้หรือยินยอมเช่นกัน ในบางกรณี อาจมีการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินอย่างแนบเนียน ดังนั้นการตรวจสอบโฉนดที่ดินจนทราบชื่อเจ้าของจึงเป็นเรื่องที่ควรทำอย่างยิ่ง

• โฉนดที่ดินถูกเพิกถอนสิทธิ์

ผู้ซื้ออาจไม่ทราบว่าโฉนดที่ดินที่กำลังจะซื้อนั้นได้ถูกยกเลิกไปแล้ว เหตุเพราะเจ้าของที่ดินทำโฉนดสูญหายแล้วแจ้งทางการว่าเอกสารหาย ทางที่ดินจะถือว่าโฉนดที่ดินที่มีอยู่นั้นเป็นโฉนดปลอมถึงแม้ว่าจะมีหน้าตาเหมือนฉบับจริงทุกประการก็ตาม

• โฉนดที่ดินติดจํานอง

โดยปกติแล้วหากมีการจำนองที่ดินไว้จะเก็บโฉนดไว้กับผู้รับจำนอง และไม่สามารถซื้อขายได้จนกว่าจะมีการไถ่ถอนโฉนดหรือจดจำนองเท่านั้น แต่ก็มีหลายกรณีที่ผู้นำที่ดินไปจำนองขายฝาก ในที่สุดก็โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นไม่ได้ ดังนั้นก่อนวางเงินประกันซื้อบ้านหรือที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจโฉนดที่ดินกับสำนักงานที่ดินว่าติดจำนองหรือไม่

• ไม่สามารถซื้อขายที่ดินได้ตามกฎหมาย

ไม่ว่าผู้ขายจะรู้เรื่องหรือไม่ก็ตามแต่มีที่ดินบางประเภทที่เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิ์ขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่น เช่น นส. 2 หรือ นส. 3 ที่ดินที่ทางราชการออกให้ครอบครองทำประโยชน์แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และที่ดิน ส.ป.ก. ซึ่งเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่สามารถซื้อขายได้ แต่จะมอบให้ลูกหลานหรือส่งคืนให้รัฐก็ได้

• ที่ดินถูกอายัดหรือถูกยึด

ผู้ซื้อไม่สามารถรู้ได้ เจ้าของที่ดินกำลังเผชิญกับคดีความที่ส่งผลให้ที่ดินของพวกเขาถูกแช่แข็งหรือถูกยึด กรณีนี้จะไม่ระบุไว้ในเอกสารโฉนดที่ดิน แต่จะมีคำสั่งศาลส่งไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อห้ามโอนโฉนดที่ดินของผู้ถูกฟ้อง ผู้ซื้อต้องตรวจพิสูจน์โฉนดที่ดินกับสำนักงานที่ดินเท่านั้น

• ที่ดินอยู่ระหว่างรังวัดหรือแบ่งแยก

ผู้ขายอาจนำโฉนดที่ดินผืนใหญ่มาขาย แต่ในขณะเดียวกันที่ดินอาจถูกแบ่งขายหรือแบ่งมรดกก็ได้ หากกระบวนการแบ่งแยกนี้ไม่เสร็จสิ้น อาจแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงขาย โฉนดเก่ายังอยู่และต้องยื่นคำขอรังวัดที่ดินใหม่ อาจทำให้ขนาดที่ดินเปลี่ยนไปจากเดิมที่เร่งซื้อที่ดินที่ยังมิได้รังวัดและออกโฉนดใหม่ อาจทำให้ผู้ซื้อสูญเสียพื้นที่ที่ขาดหายไปหลังจากทำการสำรวจใหม่

ข้อแนะนำในการตรวจสอบโฉนดที่ดิน

• ขอดูโฉนดที่ดินและขอสำเนา

ขั้นตอนแรกในการตรวจสอบโฉนดที่ดินคือการขอไปดูด้วยตาตนเอง ขั้นตอนที่สองคือการยืนยันว่าผู้ขายมีโฉนดที่ดินอยู่จริง ขั้นตอนที่สามขอสำเนาโฉนดเพื่อตรวจสอบในขั้นตอนต่อไป

• ติดต่อเจ้าของที่ดินคนปัจจุบัน

หากผู้ขายไม่ใช่เจ้าของที่มีชื่ออยู่ในบันทึกหลังโฉนด คุณจะต้องได้รับหนังสือแต่งตั้งจากเจ้าของบ้านก่อนจึงจะทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินมัดจำได้ หากเป็นไปได้ ขอข้อมูลการติดต่อเพื่อยืนยันตัวตนกับเจ้าของที่แท้จริงก่อนซื้อ ซึ่งจะช่วยป้องกันปัญหาการแอบอ้างได้

• ตรวจสอบโฉนดที่ดินกับกรมที่ดิน

หากคุณไม่แน่ใจว่าโฉนดที่ดินที่กำลังจะซื้อถูกต้องหรือไม่ ท่านสามารถนำสำเนาหรือเลขที่โฉนดไปตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อยืนยันข้อมูลและตรวจสอบสถานะของโฉนดว่าพร้อมขายหรือไม่ ทั้งนี้ต้องสอบถามกับสำนักงานที่ดินในเขตรับผิดชอบที่ดินแปลงนั้นเท่านั้น เพราะโฉนดที่ดินเดิมจะถูกเก็บไว้ที่นั่น จึงง่ายต่อการตรวจสอบความถูกต้อง

• ตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์

ปัจจุบันกรมที่ดินมีบริการตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านอินเทอร์เน็ต ทั้งบนสมาร์ทโฟนและคอมพิวเตอร์ได้ง่ายขึ้น Dolwms.dol.go.th ของกรมที่ดิน รวมถึงแอปพลิเคชัน LandsMaps ที่ช่วยค้นหาที่ดิน ตรวจสอบชื่อ เจ้าของที่ดินออนไลน์และตรวจสอบโฉนดที่ดิน

• ตรวจสอบโฉนดที่ดินจากประกาศบนเว็บไซต์กรมที่ดิน

อีกวิธีในการตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านระบบ e-LandsAnnouncement ซึ่งเป็นระบบการเผยแพร่ประกาศสำนักงานที่ดินเพื่อรักษาสิทธิ์ในที่ดินของประชาชนผ่านทางอินเทอร์เน็ต ผ่านเว็บไซต์กรมที่ดิน ได้ทุกที่ ทุกเวลา

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท

โฉนดที่ดินมีหลายประเภท แต่ละประเภทมีสิทธิ์และเงื่อนไขการซื้อขายที่แตกต่างกัน แต่สามารถแยกแยะได้ง่ายตามรหัสเอกสารบนขวาและตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิ์ดังนี้

– เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง)

น.ส.4 เป็นโฉนดที่ดินประเภทสามัญ นส.4 สามารถซื้อ ขาย โอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย ความใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 ดูได้จากอักษรตัวท้ายของรหัสเอกสาร เช่น นส.4จ. เป็นรหัสเอกสารที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน โฉนดที่ดินตราครุฑแดง นอกจาก น.ส.4 จ. แล้ว ยังมี น.ส.4 ก ซึ่งเป็นโฉนดที่ดินประเภทเก่ากว่า น.ส.4 อีกด้วย

– เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว)

นส. 3 ก. เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินและภาพถ่ายทางอากาศ และสามารถซื้อขายหรือจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช้โฉนดจริง ๆ ผู้ครอบครองสามารถขอยื่นเรื่องเพื่อเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4 ได้ การเปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็น น.ส.4 ไม่มีค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด สามารถยื่นคำขอได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการเปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็น น.ส.4 ตามหลักการทำแผนที่โดยออกโฉนดตามชื่อที่ปรากฏใน นส.3 ก. เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันจำหน่ายโฉนดที่ดิน ส่งผลให้ น.ส.3 ก ถูกยกเลิกไปจากกำหนดออกโฉนดที่ดิน

– เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ)

นส. 3 ยังเป็นเอกสารรับรองการใช้ประโยชน์ แต่ยังไม่มีภาพถ่ายทางอากาศนั่นคือเอกสารสิทธิ์เหล่านี้ขาดความถูกต้องของเขตที่ดิน จึงไม่สามารถซื้อขายหรือจำนองได้จนกว่าจะได้รับการรับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้องเสียก่อน