บ้านเดี่ยวสวนหลวง มีแนวโน้มที่จะมีเสถียรภาพมากขึ้น

หลังจากข้อบัญญัติควบคุมการก่อสร้างพื้นที่สวนหลวงถูกปลดล็อกเมื่อหลายปีก่อน โอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ก็เพิ่มขึ้น มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบ ทั้ง บ้านเดี่ยวสวนหลวง บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียมแม้ว่าจะมีข้อกำหนดเรื่องความสูงและรัศมีอยู่บ้าง แต่ก็ถือเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ เขตสวนหลวงสามารถพัฒนาได้อีกมากเนื่องจากยังมีที่ดินเหลืออยู่บางส่วน

ปัจจุบันผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเขตสวนหลวงถือว่าสมเหตุสมผล ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ไม่สูงมากนัก ทำให้การปล่อยเช่าหรือขายต่อเป็นไปตามราคาต้นทุน แม้จะไม่ฉูดฉาดเท่าบางพื้นที่แต่ก็ยังเพิ่มความน่าสนใจได้อีกระดับผลตอบแทนการขายต่อหรือระดับราคาขายเพิ่มขึ้น 4-6% ต่อปี และมีแนวโน้มที่จะมีเสถียรภาพมากขึ้น

บ้านเดี่ยวสวนหลวง ย่านสวนหลวงในปัจจุบัน

ปัจจุบันสวนหลวงเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน หากเป็นที่อยู่อาศัยในรัศมีรอบสวนหลวง ร.9 จะเป็นที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ประเภทบ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์หายากมาก แต่ถ้าย้ายออกไป บ้านเดี่ยวสวนหลวง เริ่มต้น 5-6 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ เริ่มต้น 2-3 ล้านบาท

อีกทั้งการผ่อนปรนความเข้มงวดบริเวณประเวศ-สวนหลวง พิกัดที่ดิน ที่กทม.ประเมินไว้ทำให้สามารถพัฒนาอาคารสูงได้โดยไม่กระทบต่อทัศนียภาพบริเวณสวนหลวง ร.9 ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยรอบสวนหลวง ย่านพระราม 9 เปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด

ปัจจุบันเราเริ่มเห็นโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในย่านสวนหลวง ร.9 มากขึ้น แม้ว่าจะไม่อยู่ในรัศมีของสวนหลวง ร.9 แล้ว และขยับห่างออกไปไม่กี่ไมล์ แต่เป็นโครงการที่ตอบสนองความต้องการของคนในย่านนี้เนื่องจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นคนที่พลัดพรากจากครอบครัวมาอยู่คนเดียวเริ่มมองคอนโดฯ แถวสวนหลวง ร.9 เป็นทางเลือก เพราะนอกจากจะเดินทางเข้าเมืองสะดวกแล้วยังใกล้ที่อยู่อาศัยเดิมทำให้ ราคาที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้จะสูงขึ้น

อนาคตของย่านสวนหลวง

กระแสข่าวการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสีเหลือง (ลาดพร้าว – สำโรง) ระยะทางประมาณ 30 กิโลเมตร รวม 23 สถานี คือ จะเริ่มที่สถานีลาดพร้าว วิ่งไปตาม ถ.ลาดพร้าว จนถึงแยกบางกะปิ แล้วเลี้ยวลงใต้ไปตามถนนศรีนครินทร์ ผ่านแยกพัฒนาการ และแยกสวนหลวง ซึ่งจะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของบริเวณนี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะไม่จำกัดอยู่แค่บ้านแนวราบอีกต่อไป มีแนวโน้มจะเห็นโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่าที่กำลังสร้างอยู่

โดยรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว – สำโรง สามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าและการเดินทางได้หลากหลายสีอาทิ

• เชื่อมต่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ช่วงแบริ่ง-เคหะสมุทรปราการ ที่สถานีสำโรง
• เชื่อมต่อรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ ที่สถานีพัฒนาการ (สถานีหัวหมากของรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์)
• เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีส้ม ที่สถานีลำสาลี
• เชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ที่สถานีรัชดา (สถานีลาดพร้าวของรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT)

โดยสถานีแยกสวนหลวงจะเป็นศูนย์กลางสำคัญในการเชื่อมต่อคนในพื้นที่ด้วยรถไฟฟ้า พื้นที่รอบสถานีมีแนวโน้มที่จะประสบกับการเปลี่ยนแปลง เช่น ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และศักยภาพของโครงการเชิงพาณิชย์ระดับกลางเพื่อรองรับความต้องการของท้องถิ่น

นอกจากนี้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าวถึงสำโรงมีแผนขยายจากสถานีรัชดาถึงแยกรัชโยธินเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงหมอชิตสะพานใหม่ถึงคูคต

ราคาซื้อขายบ้าน-คอนโด

ราคาที่ดินเปล่าในเขตสวนหลวงปัจจุบันมีราคาสูงที่สุดในกรุงเทพฯ โดยเพิ่มขึ้น 53% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ประเมินตารางวาละ 95,000-120,000 บาท ราคาซื้อขายจริงสูงกว่านี้มาก จากปัจจัยบวกของการอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาพื้นที่สวนหลวงตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (สำโรง – ลาดพร้าว) และอยู่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต – สมุทรปราการ) ที่ให้บริการอยู่ในปัจจุบัน ประกอบกับความต้องการที่ดินในเขตชานเมืองมีมากขึ้นทำให้ราคาซื้อที่อยู่อาศัยในเขตสวนหลวงสูงขึ้น

ประเภทบ้านจัดสรรที่พบมากที่สุดในย่านนี้คือโครงการบ้านเดี่ยว ราคาเริ่มต้นประมาณ 4-5 ล้านบาท แต่ระดับราคาได้ตั้งแต่ 7-10 ล้านบาท ไปจนถึงมากกว่า 50 ล้านบาทราคากลางจากฐานข้อมูลจำแนกตามขนาดพื้นที่ Segment และทำเล พบว่าอยู่ที่ 42,876 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ยังมีโครงการทาวน์โฮมหลายโครงการ ราคาเริ่มต้น 2.3-3 ล้านบาทราคากลางอยู่ที่ 57,763 บาทต่อตารางเมตร โดยสามารถอยู่อาศัยได้ไปพร้อม ๆ กับการปรับพื้นที่ให้เป็นโฮมออฟฟิศเพื่อทำธุรกิจได้อย่างคุ้มค่า

ตลาดคอนโดสวนหลวงแม้จะไม่คึกคักเท่าโครงการบ้านเดี่ยวสวนหลวงและทาวน์โฮมแต่ก็เป็นที่นิยมของวัยทำงานและวัยเรียนที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นส่วนตัว เน้นการเดินทางที่สะดวก ง่าย เข้าถึงได้ในราคาย่อมเยาทำให้ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในย่านสวนหลวงเน้นสินค้าในกลุ่มตลาดกลาง-ล่าง อีกทั้งราคาที่ดินไม่สูงทำให้ต้นทุนการพัฒนาต่ำ ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมในย่านนี้เริ่มต้น 9 แสนบาทถึง 1.3 ล้านบาท กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยประมาณ 60,000-80,000 บาทต่อตร.ม. และระดับราคากลางอยู่ที่ 65,217 บาทต่อตร.ม.

ราคาค่าเช่าบ้าน-คอนโด

โครงการบ้านเดี่ยวย่านสวนหลวงกำลังประกาศให้เช่าในระดับที่เข้าถึงได้ พื้นที่เริ่มต้น 48-60 ตร.ม. ราคาเช่าเริ่มต้น 30,000-40,000 บาทต่อเดือน และค่าเช่ารายเดือนเริ่มต้น 18,000-25,000 บาท สำหรับพื้นที่เริ่มต้น 18-20 ตารางวา 2-3 ชั้น เนื่องด้วยโครงการแนวราบมีจำนวนซัพพลายมากพอสมควรทำให้เกิดการแข่งขันด้านราคา อย่างไรก็ตามหากคุณเป็นผู้เช่าก็ถือเป็นข้อได้เปรียบเพราะคุณสามารถเช่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมที่มีพื้นที่กว้างขวางได้ในราคาที่ไม่สูงมากนักทำให้คุณสามารถใช้เงินได้คุ้มค่าที่สุด

คอนโดสวนหลวง มีทั้งแบบสตูดิโอและแบบหนึ่งห้องนอน พื้นที่ถึง 23 ตร.ม. ราคาเช่าเริ่มต้นที่ 6,800-8,000 บาท รวมถึงถนนสายสำคัญ ราคาเช่าได้ ตั้งแต่ 12,000-18,000 บาทผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มพนักงานออฟฟิศ พนักงานราชการ สถานที่ราชการและสถานที่ท่องเที่ยวหลายแห่ง เช่น สำนักงานเขตสวนหลวง สวนหลวงวิลล์ พาราไดซ์ พาร์ค และซีคอนสแควร์ อยู่ใกล้โรงเรียน ทำให้สะดวกสำหรับผู้ปกครองที่จะปล่อยเช่าให้บุตรหลาน การขนส่งสาธารณะ เช่น รถประจำทาง แท็กซี่ และมอเตอร์ไซค์รับจ้างให้บริการในพื้นที่อย่างไม่ขาดสาย